Aachen - Biallos Ratgeber: Vollfinanzierung bei sicherem Arbeitsplatz

Biallos Ratgeber: Vollfinanzierung bei sicherem Arbeitsplatz

Von: Max Geissler
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Unser eigenes Haus: Wer sich auch ohne Kapital entschließt, diesen Traum zu realisieren, sollte gut beraten sein. Foto: dpa

Aachen. Viele Familien wünschen sich Wohneigentum, können aber kein Startkapital bereitstellen. Kreditinstitute bieten als Ausweg die sogenannte Vollfinanzierung. Sie erlaubt den Immobilienerwerb ohne Eigenkapital. Manche Anbieter, etwa die Debeka, finanzieren sogar die Kaufnebenkosten mit, so dass das Kreditvolumen bis zu 110 Prozent der Erwerbskosten betragen kann.

Voraussetzung ist aber ein hohes Gehalt, ein besonders sicherer Arbeitsplatz oder Vermögen, das als Sicherheit dienen kann – also eine sehr gute Bonität. Welchen Vorteil hat die Vollfinanzierung?

Schnell ins Eigentum:

„Eine 100-Prozent-Finanzierung ermöglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum“, sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. „Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an.“ Sinnvoll ist die Vollfinanzierung auch für Kapitalanleger und Immobilienkäufer, die zwar über Eigenkapital verfügen, dies jedoch aus Steuer- oder Liquiditätsgründen nicht in die Finanzierung einbringen wollen. Schreiben Erwerber die aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen langfristig fest, wird die Finanzierung preiswert und kalkulierbar.

Problem Eigenkapital:

Viele Käufer möchten zunächst Eigenkapital ansparen, um ihre Bonität zu verbessern und den nötigen Kreditumfang zu senken. Hohe Eigenmittel sind aber kein Garant für eine günstige Finanzierung. Zinsanstiege in der Zukunft können den Vorteil des geringeren Kreditbedarfs zunichtemachen. Beispiel: Das Objekt kostet 250 000 Euro. Die Bank rät 20 Prozent Eigenkapital (50 000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert fünf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit 15-jährige Baukredite von drei Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen über 200 000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124 000 Euro an Zinsen. Würde der Käufer sofort in eine Vollfinanzierung einsteigen, müsste er zwar ein höheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Das Darlehen über 250 000 Euro würde bei vier Prozent Kreditzins und gleicher Anfangstilgung aber nur 115 500 Euro an Zinsen kosten.

Kreditinstitut fordert Prämie:

Eine Vollfinanzierung birgt Risiken für die Bank. Manche Institute verzichten deshalb auf entsprechende Angebote, etwa die BB Bank oder die Sparda-Bank München. Lebensversicherungen sind sie sogar gesetzlich untersagt. Geht das Kreditinstitut das Wagnis ein, fordert es eine Risikoprämie. Der Zinsaufschlag auf den aktuellen Basiszins steigt mit dem Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten. So berechnet beispielsweise Comdirect für eine 80-Prozent-Finanzierung 0,07 Prozent Extrazins, die Deutsche Bank fordert 0,1 Prozentpunkte und Allianz 0,2 Prozentpunkte. Bei einer Vollfinanzierung schnellt die Prämie um mehr als 100 Prozentpunkte nach oben, und zwar bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei Unicredit und Targobank auf jeweils 1,15 Prozent. Ein 15-jähriges Baudarlehen zu drei Prozent Sollzins verteuert sich somit auf 4,1 Prozent Zinsen.

Risiken bedenken:

„Bei einer Vollfinanzierung erhöht das fehlende Eigenkapital die finanzielle Belastung“, warnt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin der Deutschen Bank. Job und Einkommen sollten daher gesichert und der finanzielle Spielraum beim Haushaltsgeld nicht zu knapp bemessen sein. Für Erwerber sei zudem wichtig, dass sie Rücklagen für notwendige Reparaturen oder Modernisierungen bilden können. „Kapitalanleger sollten eine Finanzreserve gegen Mietausfälle ansparen“, ergänzt Grunwald. Die Vollfinanzierung erfordert umfassenden Risikoschutz, etwa durch eine Restschuldversicherung. Sie schützt je nach Tarif vor Zahlungsunfähigkeit bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod.

Die Debeka hält die Police für zwingend: „Wir schließen die Kreditversicherung in der Regel gleich mit ab“, sagt Vorstandmitglied Dirk Botzen. Wichtig: Die Kosten sollten im Rahmen bleiben. Vielfach sind separate Verträge wie Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsschutz und Unfallpolice preiswerter.

Hier finden Abonnenten unserer Zeitung die ausführliche Langfassung des Biallo-Ratgebers

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