Biallos Ratgeber: Rechte und Pflichten in der Eigentumswohnung

Von: Max Geißler
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Aachen. Knapp die Hälfte aller Immobilienbesitzer in deutschen Großstädten lebt in der eigenen Wohnung. Neben Mietfreiheit profitieren Wohnungseigentümer von Gestaltungsspielraum und Mitspracherechten innerhalb der Wohnanlage.

Das Zusammenleben unter einem Dach erfordert aber auch gegenseitige Rücksichtnahme. Innerhalb des Hauslebens genießen Eigentümer kaum größere Rechte als Mieter. Was ist erlaubt und wo sind Grenzen?

Sondereigentum: Im privaten Bereich dürfen Eigentümer ähnlich wie Mieter ganz nach ihrem Gusto leben: Sie können ihre Wände schwarz anstreichen oder das Wohnzimmer in ein Biotop verwandeln. Sobald ihre Aktivitäten jedoch die Mitbewohner tangieren, ist es mit der Freiheit vorbei. Das gilt selbst dann, wenn die Mehrzahl der Eigentümer gleiche Interessen hegt. Beispiel Lärm: Nur weil das Haus mehrheitlich in der Hand von jungen Leuten ist, darf die Eigentümerversammlung nicht beschließen, dass jeder Mitbewohner rund um die Uhr Partys feiern kann. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr. Während dieser Zeit ist nur Zimmerlautstärke gestattet. Bewohner, die sich belästigt fühlen, können auf die Einhaltung der Ruhezeit pochen. Das gleiche gilt für das Grillen auf dem Balkon. Eingefleischte Grillfans können zwar in der Eigentümerversammlung tägliche Brutzelorgien und die Nutzung von Holzkohle durchsetzen, vor Gericht hat die Entscheidung aber keinen Bestand.

Gemeinschaftseigentum: Alle Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung gehören zum Gemeineigentum. Hier kommt es häufig schon bei kleinen gestalterischen Veränderungen zum Streit: So fühlte sich eine Frau von der Aufstellung zweier Gartenzwerge im Gemeinschaftsgarten belästigt und klagte. Das Oberlandesgericht Hamburg gab ihr Recht (OLG: Az. 2 W 7/87). Auch wenn Eigentümer auf ihrem Hausflur Bilder aufhängen oder ein individuelles Namensschild an ihrer Wohnungstür anbringen möchten, muss die Hausgemeinschaft zustimmen. Grund: Flure, Wohnungstüren und Namensschilder sind Gemeineigentum. Der Einzelne hat aber auch Rechte: So kann ein Eigentümer gegen alle anderen den Einbau einer Sprechanlage mit Videokamera durchsetzen. Das ist laut Verbraucherzentrale NRW erlaubt, „wenn sich die Kamera nur beim Klingeln einschaltet, das Bild nur beim betreffenden Bewohner sichtbar ist und nach dem Klingeln automatisch wieder verschwindet“. Auch temporäre Verzierungen am Haus wie eine blinkende Lichterkette zur Weihnachtszeit oder eine Fahne zur Fußball-WM bedürfen keiner Zustimmung.

Hausordnung: Die Hausordnung wird oft durch Mehrheitsentscheidung festgelegt – mit Folgen für den einzelnen Eigentümer. Beispiel Duschen: Die Hausgemeinschaft kann das Duschen nach 22 Uhr verbieten, wenn die Wassergeräusche die zulässige DIN-Norm überschreiten. Eigentümer mit Vorliebe für nächtlichen Badespaß haben dann das Nachsehen. Auch bei der Treppenhausreinigung kann es für sparsame Putzfreunde eng werden. Möchte zum Beispiel ein Eigentümer seine Treppe selbst reinigen, der Rest aber lieber einen Service beauftragen, bedarf dies der Zustimmung aller Wohnungseigner. „Ein persönlicher Putzeinsatz ist nur zulässig, wenn ihn die Gemeinschaftsordnung vorsieht oder eine Vereinbarung, der ausnahmslos alle Eigentümer zugestimmt haben“, erklärt die Verbraucherzentrale.

Gruppenvorteil: Bei Eigentümerentscheidungen stehen Einzelinteressen oft hinten an. Die Gemeinschaft kann aber auch Vorteile bringen: So können Wohnungseigentümer im Zuge einer geplanten Haussanierung gemeinsam zur Bank gehen und ein Rahmendarlehen beantragen. Die Bank belohnt dies oft mit einem Gruppenrabatt.

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