Aachen - Biallos Ratgeber: Preiswert in die nächste Runde starten

Biallos Ratgeber: Preiswert in die nächste Runde starten

Von: Max Geißler
Letzte Aktualisierung:
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Läuft die Erstfinanzierung aus, sollten Eigenheimer rechtzeitig prüfen, ob es sich nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies geht mittels Forward-Darlehen. Foto: imago/Westend61

Aachen. Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits, ist meist noch eine beachtliche Restschuld offen. Für diese benötigen Eigentümer eine Anschlussfinanzierung. Viele entscheiden sich für das Verlängerungsangebot der Hausbank, schließlich macht das wenig Arbeit und die Konditionen erscheinen wegen des Zinstiefs günstig.

Doch die Kreditverlängerung lohnt sich nicht immer. Wichtig ist, das Auslaufen der Erstfinanzierung nicht zu verschlafen. Wer sich rechtzeitig kümmert, kann Kostenvorteile erzielen. Die Kredithöhe ist im Vergleich zur Erstfinanzierung gesunken. „Anschlussfinanzierer sollten den Tilgungssatz erhöhen. Das verkürzt die Kreditlaufzeit und senkt die Kosten deutlich“, sagt Verbraucherschützer Hartmut Schwarz. Er empfiehlt, die Immobilie bis zum Rentenalter abzuzahlen.

Zinsen im Voraus sichern: „Geht man mittelfristig von steigenden Zinsen aus und möchte die damit verbundenen Kostenrisiken ausschließen, empfiehlt sich ein Forward-Darlehen“, sagt Christoph Zschätzsch, Leiter Privatkundenkredite bei der Deutschen Bank. Bei vielen Banken gehe dies bis zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate, Comdirect und Hypovereinsbank sogar 60 Monate. Der Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das sichert langfristig niedrige Kreditkosten.

Zinsaufschlag beachten: Zinssicherung kostet Geld. Kreditinstitute verlangen für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, einen Zinsaufschlag. Die Deutsche Bank berechnet 0,01 bis 0,03 Prozent. Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart sind meist aufschlagfrei. Ein Forward-Kredit mit einem Aufzins von 0,025 Prozent, der in drei Jahren startet, kostet 0,825 Prozent extra. Banken wie ING-Diba und Santander Bank verzichten bis zu zwölf Monate auf Forward-Zuschläge – das mindert Zinskosten.

Kostenvorteil Forward: Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren, spart ein Forward-Darlehen ordentlich Geld. Beispiel: Ein Zinszuwachs von zwei Prozent gegenüber heutigen Konditionen verteuert einen Kredit über 150.000 Euro um rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000 Euro. Ein Forward-Darlehen mit einem Zinszuschlag von 0,025 Prozent, das in drei Jahren startet, würde nur gut 12.000 Euro mehr kosten.

Zschätzsch rät jedoch, nicht nur auf die Zinskonditionen zu achten. „Wichtig ist, dass das Gesamtkonzept für die Anschlussfinanzierung stimmt.“ Es kann sinnvoll sein, dass der Vertrag kostenlose Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel zulässt.

Konditionen genau vergleichen: Endet die Baufinanzierung bereits in wenigen Monaten, ist kein Forward-Darlehen nötig. Immobilienbesitzer verlängern dann das Darlehen bei ihrer Hausbank oder wechseln zu einem anderen Geldhaus. Häufig kann man auf einem Zinsnachlass bestehen, denn die Bank geht mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres Risiko als im Neugeschäft ein.

Der Bankwechsel lohnt sich in der Regel, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte unter der angebotenen Prolongation liegt. Die Kosten für den Bankwechsel fallen kaum ins Gewicht. „Es entstehen lediglich Gebühren für die Abtretung der Grundschuld. Diese werden jedoch häufig vom neuen Kreditinstitut übernommen, ganz oder teilweise“, sagt Zschätzsch.

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