Biallos Ratgeber: Kaufen ist auf Dauer rentabler als Mieten

Von: Max Geißler
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Zum Themendienst-Bericht von Isabelle Modler vom 8. Februar 2017: Wer frühzeitig für das Alter spart, kann jeden Monat kleine Raten einzahlen. Denn der Faktor Zeit spielt Sparern in die Hände. (Archivbild vom 04.01.2017/Nur zur redaktionellen Verwendung durch Themendienst-Bezieher im Zusammenhang mit dem genannten Text.) Foto: Christin Klose/dpa-tmn

Aachen. Angesichts extrem niedriger Zinsen fragen sich viele Leute, ob sie ihre Mietwohnung gegen Eigentum tauschen sollen. Erst recht, wenn die Eltern einen Teil des Erbes an die Kinder vorab geben und so genügend Eigenkapital zur Verfügung steht.

Die Frage „mieten oder kaufen“ lässt sich nicht generell für alle Regionen beantworten. Wahr ist aber auch: Wo die Kauf-Immobilien besonders teuer sind, sind die Mieten auch besonders hoch.

Das Berliner Empirica-Institut wollte wissen, ob Mieter oder Käufer langfristig besser fahren und hat anhand von Daten des Statistischen Bundesamtes die Belastung von Miet- und Eigentümerhaushalten mit einem Nettoeinkommen zwischen 2000 und 3000 Euro untersucht. Bei den Mietern floss die Bruttowarmmiete in die Rechnung ein, bei den Eigentümern die Kreditkosten sowie die Wohnnebenkosten.

Das Ergebnis ist eindeutig: Eigentümer haben anfangs höhere Ausgaben als Mieter, doch mit der Zeit wendet sich das Blatt. „Während Mieter in jungen Jahren rund ein Viertel ihres Einkommens für eine warme Wohnung ausgeben, müssen Selbstnutzer jeden dritten Euro fürs Wohnen aufwenden und sich beim Konsum einschränken“, sagt Empirica-Chef Reiner Brau.

Im Alter zwischen 40 und 54 Jahren gleiche sich die Belastung des Käufers der des Mieters an. Beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel ihres Einkommens fürs Wohnen aus. In den Folgejahren neigt sich die Waage zugunsten der Eigentümer. „Schuldenfreie Selbstnutzer geben im Ruhestand nur 16 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus, Mieterhaushalte benötigen hingegen fast ein Drittel ihres Haushaltsbudgets“, sagt Braun. Im Alter stünden Eigentümerhaushalten rund 300 Euro monatlich mehr zur Verfügung.

Vermögenswaage neigt zu Eigentum: Auch die Vermögensentwicklung spricht für Wohneigentum. Während Mieter jährlich Tausende Euro an ihren Vermieter zahlen, wächst mit jeder Kreditrate das Vermögen des Immobilienkäufers. Zwar belasten Kaufkosten und Kreditschulden die Vermögensrechnung. Doch nach Schuldentilgung profitieren Eigentümer von Objektwert und Grundstück. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln rechnet vor: Ein Käufer mit 90.000 Euro Eigenkapital erwirbt mithilfe eines Baukredits über 210.000 Euro ein Objekt zu 300 000 Euro.

Nach Abzug aller Kosten – auch für die Instandhaltung – und einer angenommenen Wertsteigerung von 0,5 Prozent pro Jahr summiert sich das Vermögen nach 25 Jahren auf 244.000 Euro. Legt ein Mieter die gleichen 90.000 Euro in einen Rentenfonds an und spart weitere 50 Euro jeden Monat hinzu, kommt er bei gleicher Monatsbelastung nur auf 163.000 Euro.

Eigenheime weiterhin erschwinglich: Seit dem Jahr 2010 sind die Immobilienpreise rasant gestiegen, die finanzielle Belastung der Käufer blieb gleichzeitig aber auf bezahlbarem Niveau. Wie eine Untersuchung von Deutsche Bank Research zeigt, wurden Immobilien in den vergangenen Jahren vielerorts erschwinglicher. Z

uletzt ging der Erschwinglichkeitsindex aber leicht zurück. „Steigende Hauspreise wurden durch Einkommenszuwächse und fallende Bauzinsen praktisch ausgeglichen“, sagt Christoph Zschätzsch, Leiter Banking- und Kreditprodukte bei der Deutschen Bank. Allerdings gebe es auch regionale Unterschiede. Teure Quadratmeterpreise wie zum Beispiel in München würden oft nur durch viele Abstriche, beispielsweise bei der Wohnungsgröße, erschwinglich.

Zinstief entlastet Käufer: Das aktuelle Zinsniveau begünstigt den Immobilienkauf. Kosteten fünfzehnjährige Baukredite vor fünf Jahren rund 3,5 Prozent Zinsen, so sind sie nach Angaben des Verbrauchermagazins biallo.de heute im Schnitt für 1,8 Prozent zu haben. Ein Darlehen über 200.000 Euro kostet dadurch rund 280 Euro weniger im Monat. Mit besonders günstigen Krediten sind sogar über 300 Euro Ersparnis drin. Einen Teil davon sollten Kreditnehmer für eine hohe Tilgung nutzen.

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