Biallos Ratgeber Immobilien: Minizinsen allein sind nicht das Optimum

Von: Max Geißler und Horst Biallo
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Gut gerechnet ist halb finanziert: Die Nachfrage nach Immobilien ist groß. Wer vergleicht, kann viel Geld sparen. Foto: Stock/Mc Photo

Aachen. Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat einen Boom am Immobilienmarkt ausgelöst. Wie der Maklerverband IVD berichtet, registrieren zwei Drittel seiner Vermittler steigende Nachfrage nach Immobilien.

Besonders in den Ballungsräumen wie Hamburg und Stuttgart gibt es ein Nachfrageplus von 20 Prozent, in Köln sind es 15 Prozent. Im Großraum München wechselten 22 Prozent mehr Wohnungen den Eigentümer im ersten Halbjahr 2009 als ein Jahr zuvor.

Das beflügelt den Baugeldmarkt. „Im ersten Halbjahr 2009 ist unser Finanzierungsgeschäft um etwa 50 Prozent gewachsen”, sagt Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Vor allem bei Kapitalanlegern sei die Nachfrage groß.

„Stabile Immobilienpreise und niedrige Zinsen ermöglichen attraktive Renditen”, so Müller. „Im Kapitalanlegergeschäft verzeichnen wir etwa 30 Prozent mehr Kreditvolumen als im Vorjahr”, bestätigt Manfred Hölscher, Chef des Online-Baugeldvermittlers Enderlein den Trend.

Erstkredit: Niedrige Zinsen erleichtern zwar den Immobilienkauf, bedeuten aber nicht automatisch eine optimale Finanzierung. „Wichtig für Erstfinanzierer ist ein hoher Eigenkapitalanteil”, sagt Franz Lücke, Baugeldexperte bei der ING-Diba.

Grund: Eigene Ersparnisse vermindern den Kreditbedarf, während das Finanzierungsrisiko für die Bank sinkt. Die höhere Sicherheit honorieren Kreditinstitute mit Zinsnachlässen. So etwa, wenn der Kredit die Beleihungsgrenze von 60 Prozent nicht übersteigt. Beispiel: Ein Haus kostet 400.000 Euro.

Die Bank rechnet mit einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent, falls bei einem vorzeitigen Zwangsverkauf nicht der gesamte Kaufpreis wieder hereinkommt. Der Beleihungswert des Objekts sinkt dadurch auf 360000 Euro. Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro würde der Beleihungsauslauf 56 Prozent erreichen - damit wären Topzinsen möglich.

Benötigt der Käufer jedoch 250.000 Euro Kredit, steigt der Beleihungsauslauf auf 69 Prozent. Folge: Die Bank berechnet einen Risikozuschlag. Tipp: Banken, die bei der Berechnung der Beleihungsgrenze statt des geringeren Beleihungswerts den Kaufpreis zugrunde legen, ermöglichen günstigere Zinsen.

Aufteilung der Darlehenssumme: „Die Kombination von Teildarlehen mit langer und kurzer Laufzeit gibt Raum für Zinsvorteile”, sagt Müller. Doch es gibt Gegenargumente: „Nur wer die Zinsentwicklung beobachtet und bei einem Marktumschwung schnell reagiert, profitiert tatsächlich von variablen Kurzfrist-Zinsen”, so Lücke.

Auch Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen sieht bei Kombi-Darlehen einen wichtigen Nachteil: „Läuft die Zinsbindung des Kurzdarlehens aus und möchte der Bauherr aufgrund eines günstigeren Kreditangebots die Bank wechseln, gelingt ihm das nur selten.”

Grund: Zwei Banken müssten sich die Grundschulden teilen. Da die neue Bank in der Grundbuch-Rangfolge hinter das länger laufende Darlehen rutschen würde, erhöht sich ihr Ausfallrisiko. „Als Ausgleich wird sie entweder einen Zinsaufschlag verlangen oder die Finanzierungsanfrage ablehnen”, sagt Arno Gottschalk.

Folgekredit: Anschlussfinanzierer sollten die aktuellen Niedrigzinsen und den verminderten Kreditbetrag dazu nutzen, in der nächsten Finanzierungsrunde einen höheren Betrag zu tilgen. Denn jeder Euro, der die Rückzahlung beschleunigt, verkürzt die Kreditlaufzeit und spart Zinsen. Darlehen mit flexibler Tilgung können sich lohnen. Denn wer während der Zinsbindung den Tilgungssatz ändern kann, senkt das Finanzierungsrisiko.

Angebotsvergleich: Trotz niedrigem Zinsniveau sollte man stets verschiedene Angebote einholen. Aktuell gibt es Zinsunterschiede von mehr als einem Prozent. So bietet etwa die Hannoversche Leben Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung für weniger als vier Prozent Nominalzins, große Finanzierer wie Deutsche Bank oder ING-Diba berechnen mehr als vier Prozent.
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