Biallos Ratgeber: Eigenkapital unter Druck

Von: Max Geißler
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Beim Kauf eines neuen Grundstücks fallen nicht nur Objektkosten an. Vieles geht hierbei auf das eigene Kapital. Symbolfoto: dpa

Aachen. Der Boom am Immobilienmarkt bringt Käufer in Zugzwang. Sie benötigen nicht nur mehr Geld für das Objekt, sondern auch für die Nebenkosten.

Beim Kauf eines Eigenheims fällt nicht nur der Objektpreis an. Darüber hinaus treiben Steuern, Notarkosten, Gerichtskosten und Maklergebühren die Erwerbskosten in die Höhe. Der Baukredit-Vermittler Interhyp hat ausgerechnet, dass die Nebenkosten bis zu 16 Prozent des eigentlichen Immobilienpreises erreichen können. Am heftigsten ins Kontor schlägt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent beträgt, sowie die Maklercourtage, die bis zu sieben Prozent erreichen kann.

Für Käufer ergibt sich das Problem, dass die Nebenkosten nicht aus festen Beträgen bestehen. Sie errechnen sich vielmehr prozentual zum Kaufpreis. Folge: Steigt der Kaufpreis, steigen auch die Nebenkosten.

Beispiel: Kostet eine Immobilie 400.000 Euro, können bei 15 Prozent Nebenkosten zusätzlich 60.000 Euro an Steuern und Gebühren anfallen. Verteuert sich das Objekt um fünf Prozent, steigen die Nebenkosten ebenfalls um fünf Prozent, und zwar auf 63.000 Euro.

Bundesländer treiben Nebenkosten

Ein wesentlicher Kostenreiber beim Immobilienkauf sind die Bundesländer. Seit 2006 sind Länder verantwortlich für die Höhe der Grunderwerbsteuer. Weil die Kassen leer sind, drehen sie kräftig an der Steuerschraube. Inzwischen erheben das Saarland, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Thüringen hat den Anstieg von fünf auf 6,5 Prozent ab 2017 bereits beschlossen. Damit hat sich die Steuerbelastung beim Immobilienkauf binnen zehn Jahren fast verdoppelt, kritisiert Interhypchef Michiel Goris. Nur Bayern und Sachsen berechnen noch die früher bundeseinheitlichen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Eigenkapital wird marginalisiert

Ein Anstieg der Kaufnebenkosten hat schwerwiegende Folgen: Erstens verschlingen höhere Nebengebühren einen wachsenden Teil des angesparten Eigenkapitals. Dadurch benötigen Käufer einen größeren Kreditanteil an der Gesamtfinanzierung. Zweitens verschlechtert sich das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital. Im ungünstigen Fall erreicht das Eigenkapital nicht mehr die 60-Prozent-Grenze, bis zu der die Kreditinstitute gewöhnlich zinsgünstige Baudarlehen vergeben. Das wiederum kann zu Zusatzzinsen und damit zu einer Verteuerung der Baufinanzierung führen.

So halten Käufer gegen

1. Zügig handeln: Beabsichtigt Ihr Bundesland zum Jahreswechsel die Grunderwerbsteuer anzuheben, sollten Sie den beabsichtigten Eigenheimkauf bis Ende des Jahres unter Dach und Fach bringen.

2. Kaufpreis drücken: Versuchen Sie über den Kaufpreis zu verhandeln. Klammern Sie teure Einbauten wie Küchen oder Bäder aus dem Immobilienpreis aus und begleichen Sie diese separat. Dadurch sinkt der Kaufpreis und somit auch die Nebenkosten.

3. Makler umgehen: Kaufen Sie Ihr Traumhaus ohne Makler, zum Beispiel von Privat oder aus öffentlicher Hand. Lässt sich der Makler nicht umgehen, sollten Sie über die Höhe der Provision verhandeln. Möglich ist auch eine Aufteilung der Maklergebühr zwischen Verkäufer und Käufer.

4. Eigenkapital aufstocken: Fragen Sie ihre Eltern oder Angehörige, ob sie Ihnen Geld leihen. Können Sie das geborgte Kapital zinslos zurückzahlen, sparen Sie jede Menge Zinsen, die andernfalls im Rahmen Ihrer Baufinanzierung fällig sind.

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