Bei häufigem Hausverkauf droht Steuerfalle

Von: ddp.djn
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Stuttgart. Werden Immobilien zu schnell abgestoßen, stuft der Fiskus dies als gewerblichen Grundstückshandel ein. Und das hat weitreichende Folgen, wie die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart erläutert. So kann Gewerbesteuer fällig werden und der Gewinn muss versteuert werden.

Grundsätzlich ist zwar die Verwaltung des eigenen Vermögens und somit auch von Grundstücken und Gebäuden keine gewerbliche Tätigkeit. Das gilt auch für die Vermietung großer Objekte, etwa Wohnblocks oder Bürohäuser. Dadurch unterliegen die Einkünfte nicht der Gewerbesteuer und ein Verkaufserlös ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Alle diese Vorteile entfallen jedoch rückwirkend, wenn das Finanzamt den Verkauf von mehreren Objekten als gewerblichen Grundstückshandel und damit den privaten Hausbesitzer als Unternehmer einstuft.

Diese negative Folge droht, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Für diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze zählt jedes Objekt einzeln und unabhängig davon, ob es sich um ein Ein- und Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück handelt.

Eine Ausnahme: Verkaufen Steuerzahler zuvor geerbte Grundstücke, müssen die nicht mit in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden, soweit der Erblasser diese über zehn Jahre im Eigentum hatte. Setzt sich die Erbengemeinschaft auseinander und verteilt die Häuser untereinander, gilt dies nicht als Verkauf.

Anders sieht es nur aus, wenn der Erblasser bereits mit den Immobilien unternehmerisch tätig war. Dann müssen auch die Nachfolger gewerbliche Einkünfte deklarieren, und zwar unabhängig von der Besitzdauer.
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