Bauherren sollten auf Kostentransparenz pochen

Von: Katja Fischer, ddp
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Schlüsselfertig bauen heisst nicht stressfrei bauen. Denn nicht immer sind alle Leistungen im Preis enthalten. Foto: ddp

<b>Berlin. </B>Architekten- oder Fertighaus? Diese Frage stellt sich für viele Bauherren. Immer öfter fällt die Entscheidung für ein schlüsselfertiges Haus. In der Hoffnung, dass damit die Kosten unter Kontrolle bleiben.

Ein Architekt, der bei der Planung seiner Fantasie freien Lauf lässt, würde den Bau sicher viel teurer machen, so die gängige Meinung. Der Verband Privater Bauherren (VPB) beobachtet in der Praxis jedoch etliche Fälle, in denen schlüsselfertige Häuser nicht billiger sind als Architektenhäuser, obwohl das in der Werbung angekündigt wurde.

In vielen Bauverträgen lauern Fallen. Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, überzogene Kostenpläne und Bauträgerpleiten sind an der Tagesordnung. Sie verursachen erhebliche Mehrkosten, so die Erfahrungen des VPB.

Wichtig ist nach Ansicht der Experten, dass sich Bauherren ihre unterschiedliche rechtliche Stellung bewusstmachen, wenn sie mit einem Architekten oder einem Bauträger bauen. Wird ein Architekt beauftragt, ist der Bauherr in jeder Phase der Vertragspartner für alle Beteiligten.

Das gilt für sämtliche Baufirmen und Handwerksbetriebe, die der Architekt mit der Umsetzung seiner Pläne beauftragt und natürlich für den Architekten selbst. Bei Mängeln kann der Bauherr jeden Auftragnehmer haftbar machen.

Anders ist es, wenn der Bauherr mit einen Generalunternehmer oder -übernehmer baut. Ein Generalunternehmer bietet vertraglich alle Leistungen zur Errichtung des Hauses an, informiert der Bauherren-Schutzbund (BSB). Häufig errichtet er den Rohbau in eigener Regie, lässt aber alle anderen Gewerke wie Tiefbauarbeiten, Putzarbeiten, Estrich und Fußbodenbelag, Dacheindeckung, Tischlerarbeiten sowie die gesamte Installation der Haustechnik durch Nachunternehmer ausführen.

Der Generalübernehmer dagegen baut selbst nicht, sondern vergibt sämtliche Leistungen an Nachunternehmer und koordiniert. Wer als Hausinteressent über kein geeignetes Grundstück verfügt, kauft alles vom Bauträger aus einer Hand. In diesem Fall sind Verbraucher keine Bauherren, sondern Käufer.

Das hat ernste Konsequenzen, so der BSB. Denn stets sind Generalunternehmer oder Generalübernehmer die Vertragspartner der privaten Bauherren und nicht die Nachunternehmer. Deshalb haften bei Mängeln gegenüber den privaten Bauherren sowohl Generalunternehmer als auch Generalübernehmer und nicht die einbezogenen Nachunternehmer, wie es Bauherren gern Glauben gemacht wird. Das macht es in der Praxis schwieriger für Bauherren, Einfluss auf das Baugeschehen zu nehmen.

Wie hoch die Kosten für ein Haus sind, hängt nicht unbedingt davon ab, ob es von einem Architekten entworfen oder schlüsselfertig gekauft wird. In beiden Bereichen gibt es günstige und luxuriöse Angebote. Bei einem Architektenhaus ist es wichtig, mit dem Architekten rechtzeitig einen finanziellen Rahmen zu vereinbaren, an den er sich dann halten muss. Dabei sollten beide Seiten realistisch sein. Denn wenn der Plan nicht aufgeht, sind Änderungen nötig, die den Bau verteuern, so die ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein. Nur eine ausgereifte Planung bringt die erwünschte Kostensicherheit.

Anbieter schlüsselfertiger Häuser verlangen in der Regel einen Festpreis. Das erscheint vielen Käufern auf den ersten Blick praktischer als ein speziell ausgehandelter Kostenrahmen. Sie gehen davon aus, dass das Haus nicht teurer wird als die vereinbarte Summe.

Doch das kann ein großer Irrtum sein, so der VPB. Nach seinen Untersuchungen fehlen in rund zwei Dritteln aller angebotenen Bauverträge wichtige Leistungen wie der Erdaushub, die Erschließungskosten oder der Anschluss an das Kanalnetz. Auch am Wärme- und Schallschutz wird gespart. Im Schnitt müssen Bauherren rund 20.000 Euro nachbezahlen, um die Lücke zwischen den Vertragsleistungen und einem tatsächlich schlüsselfertigen Haus zu schließen.
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