Baufinanzierung: Starke Unterschiede bei der Sondertilgung

Von: Max Geißler
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Mit Sondertilgungen können Häuslebauer und Immobilienkäufer jede Menge Zinsen sparen. Foto: Andrea Warnecke/dpa

Aachen. Baufinanzierungen unterscheiden sich nicht nur bei den Zinsen, sondern auch bei den Bedingungen für die Sondertilgung. Worauf Sie achten müssen:

Mit Sondertilgungen können Häuslebauer und Immobilienkäufer jede Menge Zinsen sparen. Die außerplanmäßigen Einzahlungen beschleunigen die Rückführung des Darlehens, mindern die Kreditschuld und verringern die Gesamtschulden. Bereits überschaubare Sonderzahlungen können eine große Wirkung erzielen.

Beispiel: Eine Baufinanzierung über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent wird mit einer Anfangstilgung von 3,0 Prozent über 15 Jahre zurückgeführt. Die Restschuld am Kreditende beträgt 95.143 Euro, die insgesamt gezahlten Zinsen summieren sich auf 45.143 Euro. Überweist der Kreditnehmer das jährliche Weihnachtsgeld von 2.500 Euro in den Vertrag, schmilzt der Zinsberg auf 39.352 Euro -; eine Ersparnis von rund 6.000 Euro. Zeitgleich verringert sich die Restschuld auf 51.852 Euro -; ein Minus von 43.318 Euro!

Sondertilgung von Bank zu Bank unterschiedlich

Die Ausgestaltung von Sondertilgungsrechten ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Ein Differenzpunkt ist der Umfang. Die meisten Kreditistitute erlauben fünf Prozent der Darlehenssumme einmal im Jahr außerplanmäßig in den Vertrag einzuzahlen, so wie zum Beispiel die SKG Bank, die ING-Diba oder 1822 direkt. Bei einem Kreditbetrag von 200.000 Euro entspricht dies bis zu 10.000 Euro.

Einige Geldhäuser erlauben aber auch jährlich bis zu zehn Prozent extra zu tilgen, etwa Debeka oder Hypovereinsbank. Verbraucherunfreundlich sind die Verträge der Commerzbank, die Sondertilgungen nur gegen Aufpreis vorsehen. Ein spezieller Fall sind die Bausparkassen. Anbieter wie LBS oder die Bausparkasse Mainz ermöglichen Sondertilgungen nur im Rahmen von Bausparverträgen, nicht aber bei klassischen Annuitätendarlehen.

Vermeiden Sie Kosten bei der Sondertilgung

In der Bankenlandschaft ist es mitlerweile die Regel, dass für begrenzte Sondertilgungen kein Aufpreis mehr fällig wird. Beispiele hierfür sind 1822 direkt, ING-Diba, BB Bank und Ergo Versicherung. "Solche Angebote sollte man auf jeden Fall annehmen und vertraglich festschreiben", rät die Verbraucherzentrale Bremen. Denn Kreditnehmer erhalten hohe Rückzahlungsfreiheiten zum Nulltarif.

Doch so großzügig zeigen sich freilich nicht alle Institute. Manche Geldhäuser berechnen grundsätzlich Zusatzzinsen für eine Sondertilgungsoption, andere erheben einen Aufpreis erst ab einer bestimmten Zahlungshöhe. Gehört die kostenlose Sondertilgung nicht zur Grundausstattung der Baufinanzierung, berechnen Banken für die Einräumung der Option häufig 0,1 Prozent Aufzins. Das summiert sich und so fallen für eine Baufinanzierung über 200.000 Euro bei 3,1 statt 3,0 Prozent Sollzins innerhalb von zwanzig Jahren bis zum Ende der Zinsbindung rund 3.400 Euro mehr an Zinsen an.

Der Teufel steckt im Detail

Viele Kreditinstitute schreiben Mindestbeträge für Sonderzahlungen vor. So fordert etwa die SKG Bank mindestens 2.000 Euro, der Volkswohlbund mindestens 2.500 Euro, Marktführer ING-Diba 1.250 Euro. Neben Mindestbeträgen finden sich auch festgeschriebene Höchstbeträge. So gewährt die Deutsche Bank ihren Kunden eine kostenlose Sondertilgung von jährlich 1.000 Euro und die Continentale begrentzt die Sondertilgung auf maximal 5.000 Euro pro Jahr.

Die Axa Versicherung bietet ein anderes Modell. Sie legt die Höhe der Sondertilgung nicht prozentual fest, sondern fixiert sie auf feststehende Beträge. Kreditnehmer können einmal im Jahr Sonderzahlungen zwischen 2.500 und 10.000 Euro leisten. Festgeschriebene Tilgungsbeträge sind aber nicht unbedingt ein Vorteil. Bei größeren Darlehenssummen hält eine prozentuale Sondertilgungsoption den Tilgungsspielraum flexibel. Grund: Mit wachsender Kreditsumme steigt der Sondertilgungsrahmen automatisch an und erlaubt eine höhere Tilgungsleistung.

Beispiel:

Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro möglich. Das zahlt sich auch andersherum aus: Sinkt die Darlehensschuld, wächst der Tilgungsspielraum. Denn eine Sondertilgung von fünf Prozent bezieht sich stets auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Ist das Kreditsaldo von 200.000 auf 100.000 Euro gesunken, werden aus den ursprünglich fünf Prozent, also 10.000 Euro, die man sondertilgen kann, umgerechnet zehn Prozent.

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