Baufinanzierung ohne Startkapital

Von: Max Geißler
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Aachen. Wer den Traum vom Eigenheim mit einer 100-Prozent-Baufinanzierung umsetzen möchte, braucht Bonität und ein wachsames Auge beim Vertragsabschluss.

Wohneigentum ohne Startkapital? Viele Banken bieten eine Baufinanzierung mit Vollfinanzierung an, dafür erwarten sie jedoch hohe Sicherheiten von Seiten der Kreditnehmenden: Ein sicherer Arbeitsplatz mit überdurchschnittlich gutem Einkommen oder Vermögen. Doch die Sorge um Sicherheit liegt nicht allein bei der Bank. Manche vollfinanzierte Baufinanzierung schließt beispielsweise die Kaufnebenkosten mit ein, das birgt hohe Risiken.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Erst einziehen, dann abzahlen

Eine 100-Prozent-Finanzierung ermöglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum, sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an." Besonders bei den niedrigen Zinsen, die zurzeit in der gesamten Finanzbranche um sich greifen, kann die langfristige Festschreibung der günstigen Konditionen die Baufinanzierung preiswert und kalkulierbar machen. Auch für Kapitalanleger und Immobilienkäufer kann eine Vollfinanzierung Vorteile bringen, wenn sie aus Steuer- oder Liquiditätsgründen kein Eigenkapital für die Finanzierung zur Verfügung stellen wollen.

Baufinanzierung: Eigenkapital versus Zinsentwicklung

Eigenkapital ist für Kredite oft ein zentraler Aspekt. Die Kreditlaufzeit kann verkürzt und die Zinslast gesenkt werden. Eigenkapital anzusparen, um die Bonität zu verbessern und den Kreditumfang zu senken, kann durchaus sinnvoll sein. Gleichzeitig sollte dabei jedoch auf den Zinssatz für die Baufinanzierung geachtet werden, sind die Zinsen -; wie es aktuell der Fall ist -; auf einem Rekordtiefstand, kann ein Zinsanstieg in der Zukunft den Vorteil des geringeren Kreditbedarfs durch angespartes Startkapital aufwiegen.

Beispiel: Das Objekt kostet 250.000 Euro. Die Bank rät 20 Prozent Eigenkapital (50.000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert fünf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit 15-jährige Baukredite von drei Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen über 200.000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124.000 Euro an Zinsen. Würde der Käufer sofort in eine Vollfinanzierung einsteigen, müsste er zwar ein höheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Das Darlehen über 250.000 Euro würde bei vier Prozent Kreditzins und gleicher Anfangstilgung aber nur 115.500 Euro an Zinsen kosten.

Die Risikoprämie für vollfinanzierte Baufinanzierung

Nicht alle Kreditinstitute bieten die Möglichkeit zur Vollfinanzierung an. Die BB Bank oder die Sparda-Bank München verzichten selbst auf die riskanten Produkte, Lebensversicherungen dürfen sie per Gesetz nicht anbieten. Banken, die eine Vollfinanzierung anbieten, lassen sich das Risiko vergüten und erheben eine Risikoprämie. Der Zinsaufschlag auf den aktuellen Basiszins steigt mit dem Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten. Die Comdirekt etwa, erhebt für eine 80-Prozent-Finanzierung 0,07 Prozent Extrazins, die Deutsche Bank berechnet 0,1 Prozentpunkte und die Allianz 0,2 Prozentpunkte. Bei einer Vollfinanzierung schnellt die Prämie um mehr als 100 Prozentpunkte nach oben, und zwar bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei Unicredit und Targobank auf jeweils 1,15 Prozent. Ein fünfzehnjähriges Baudarlehen zu drei Prozent Sollzins verteuert sich somit auf 4,1 Prozent Zinsen.

Baufinanzierung: Wie schützt man sich vor den Risiken?

Bei einer Vollfinanzierung erhöht das fehlende Eigenkapital die finanzielle Belastung, warnt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin der Deutschen Bank. Ein sicherer Job mit gutem Einkommen ist daher nicht nur für die Bank wichtig. Auch die Kreditnehmenden sollten nicht zu knapp kalkulieren und beispielsweise trotz Ratenzahlung genügend Haushaltsgeld im Monat zur Verfügung haben. Auch für Erwerbende sind Rücklagen ein Muss, um bei Reparaturen oder Modernisierungen nicht gleich den Boden unter den Füßen zu verlieren. Kapitalanleger sollten eine Finanzreserve gegen Mietausfälle ansparen, ergänzt Grunwald. Das Risiko kann zudem ganz klassisch über Versicherungen eingedämmt werden. Restschuldversicherungen etwa schützen, je nach Tarif, vor Zahlungsunfähigkeit bei Verlust des Arbeitsplatzes, Erwerbsunfähigkeit, Krankheit oder Tod. Die Debeka hält die Police für zwingend: Wir schließen die Kreditversicherung in der Regel gleich mit ab, sagt Vorstandmitglied Dirk Botzen. Wichtig: Lassen Sie sich außer von Ihrem Kreditdienstleister auch von anderen Versicherungsanbietern beraten. Separate Verträge und Versicherungsmodelle, wie Risikolebensversicherungen, Berufsunfähigkeitsschutz oder Unfallpolicen, sind oft preiswerter und als Sicherheit gut mit der Baufinanzierung kombinierbar.

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