Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Von: Max Geißler
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Aachen. Viele Käufer erwerben eine Immobilie ohne Eigenkapital. Manche Vollfinanzierung schließt sogar die Kaufnebenkosten ein. Doch eine Vollfinanzierung birgt Gefahren.

Die Grundvoraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist, ein überdurchschnittliches Gehalt, einen sicheren Arbeitsplatz oder geeignete Geldmittel, die als Sicherheit dienen können. Mit anderen Worten: Eine sehr gute Bonität. Welchen Vorteil hat die Vollfinanzierung?

Mit der Vollfinanzierung schnell ins Eigenheim

"Eine 100-Prozent-Finanzierung ermöglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum", sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. "Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an." Die Vollfinanzierung ist ebenfalls für Kapitalanleger und Immobilienkäufer sinnvoll, die zwar über das Eigenkapital verfügen, dieses aber aus Steuer- oder Liquiditätsgründen nicht in die Baufinanzierung einbringen möchten. Wenn Käufer die aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen langfristig festschreiben, wird die Vollfinanzierung sowohl günstig als auch kalkulierbar.

Eigenkapital ist kein Garant für eine günstige Baufinanzierung

Um die eigene Bonität zu verbessern und dadurch den nötigen Kreditumfang zu senken, möchten viele Immobilienkäufer zunächst Eigenkapital ansparen. Doch hohe Eigenmittel sind keine Garantie für eine günstige Baufinanzierung. Bei zu langem Sparen, können die Zinsen auch schnell wieder ansteigen.

Ein Beispiel:

Das Objekt kostet 250.000 Euro und die Bank rät, 20 Prozent Eigenkapital (50.000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert fünf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit Baukredite mit einer Laufzeit von 15 Jahren von 2,5 Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen von 200.000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124.000 Euro an Zinsen. Würde der Käufer sofort in einer Vollfinanzierung einsteigen, müsste er zwar ein höheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Aber das Darlehen über 250.000 Euro würde bei einem Zinssatz von vier Prozent und gleicher Anfangstilgung lediglich 115.000 Euro an Zinsen kosten.

Risikoprämie bei Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung geht das Kreditinstitut ein gewisses Risiko ein, deshalb verzichten manche Banken gänzlich auf solche Angebote. Geht das Geldhaus jedoch das Risiko ein, wird eine Risikoprämie fällig. Der Zinszuschlag auf den aktuellen Basiszins steigt mit dem Finanzierungsanteil an den Gesamtkosten. Comdirect berechnet beispielsweise für eine 80-Prozent-Finanzierung einen Extrazins von 0,07 Prozent, die Deutsche Bank 0,1 Prozent und die Allianz fordert 0,2 Prozent. Im Falle einer Vollfinanzierung steigt die Prämie um mehr als 100 Prozentpunkte, wie etwa bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei der Hypovereinsbank und Targobank jeweils auf 1,15 Prozent. Ein Baudarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren zu zwei Prozent Sollzins verteuert sich demnach auf 3,1 Prozent.

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