Aachen - Worauf es bei der Untervermietung ankommt

Worauf es bei der Untervermietung ankommt

Von: Horst Peter Wickel
Letzte Aktualisierung:

Aachen. Bezahlbarer Wohnraum wird in Großstädten zu einem seltenen Gut - kein Wunder, dass viele Mieter über eine Untervermietung nachdenken. Das müssen Sie dazu wissen:

Ob sie es wollen oder nicht, die steigenden Mieten veranlassen viele Mieter, nach einem Untermieter Ausschau zu halten. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Mieter in Anlehnung an Paragraf 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch auf Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht.

Von einem berechtigten Interesse ist die Rede, wenn Mieter auf diese Einnahmen zwingend angewiesen sind, etwa wenn ein Familienmitglied auszieht oder verstirbt. Nach Meinung von Mietrechtsexperten gibt es praktisch keine Handhabe für Vermieter, gegen eine Untervermietung vorzugehen. Der Vermieter müsste hierfür schon handfeste Gründe haben.

Hat er diese und der Mieter vermietet ohne Erlaubnis unter, kann das zur fristlosen Kündigung führen. Auch wenn der Mieter den Vermieter nicht vollständig über die Art und den Umfang der Untervermietung informiert hat, liegt im Grundsatz eine schuldhafte Pflichtverletzung vor. Auch hier kann eine Kündigung folgen. Wenn der Vermieter wechselt, gilt die einst erteilte Erlaubnis zur Untervermietung auch weiterhin, selbst dann, wenn der Vermieter diesen Zustand stillschweigend gebilligt hatte.

Hauptmieter in der Verantwortung

Eine Untervermietung wird nur zwischen dem Haupt- und dem Untermieter geschlossen. Endet das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, muss auch der Untermieter seine Koffer packen -; außer er wird als Hauptmieter übernommen. Unter Umständen steht dem Untermieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn dem Hauptmieter fristlos gekündigt wird und der Untermieter dadurch ebenfalls ausziehen muss.

Letzten Endes bleibt der Hauptmieter auch der Hauptverantwortliche, weshalb es für Ihn wichtig ist, sich vertraglich gegenüber dem Untermieter abzusichern. Das heißt, er hat Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (Paragraf 540 Absatz 2 BGB). Deshalb ist es auch für Hauptmieter wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Versicherung und Fiskus

Untermieter sollten unbedingt eine private Haftpflicht- sowie eine Hausratversicherung haben. Dabei sollten sie jedoch zuvor klären, ob die Versicherung die Haftpflicht gegenüber dem Hauptmieter übernimmt. Aber auch bei einer Hausratversicherung ist Vorsicht geboten. Denn die meisten Versicherungstarife schließen den Hausrat, der Untermietern gehört, vom Versicherungsschutz aus.

Dadurch macht es für einen Untermieter keinen Sinn, sich am Versicherungsbeitrag seines Vermieters zu beteiligen, weil dessen Hausratversicherung im Schadensfall womöglich gar nicht einspringt. Sinnvoller ist es, kein Risiko einzugehen und sicherheitshalber eine eigene Hausratpolice abzuschließen. Da die Wohnfläche meist relativ klein ist, ist die Versicherung meist günstig.

Mieter, die ihrerseits untervermieten, erzielen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einnahmen müssen dem Finanzamt mitgeteilt werden. In der Steuererklärung ist dies in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) einzutragen. Versteuern müssen Hauptmieter allerdings nur den Überschuss, der aus der Untervermietung generiert wird.

Eine Steuerpflicht erwächst allerdings nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag übersteigt. Die Grenze liegt für Ledige bei 8.354 Euro und für Ehepaare bei 16.708 Euro. Darunter wird keine Einkommensteuer fällig.

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