Die Immobilie als Kapitalanlage

Von: Max Geißler
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Der finanzielle Erfolg einer Mietimmobilie hängt vor allem von der Lage ab. Foto: dpa

Aachen. Immer mehr Deutsche kaufen Wohneigentum. Als Grund nannten 65 Prozent in einer Forsa-Umfrage, dass Immobilienbesitz finanziell vorteilhafter sei als dauerhaft zu mieten. „Langfristig stehen Eigentümer trotz der Instandhaltungskosten finanziell besser da als Mieter“, bestätigt Jan Enno Einfeld, Leiter Beratung bei Comdirect.

Denn während Dauermieter lebenslang an den Vermieter zahlen, tilgen Käufer nur eine begrenzte Zeit lang ihren Baukredit. Außerdem profitieren Eigentümer von steten Wertzuwächsen und einer guten Risikostruktur ihres Gesamtvermögens, denn Immobilienwerte entwickeln sich unabhängig vom Kapitalmarkt. Vermieter erzielen außerdem attraktive Steuervorteile.

Belastung gesunken: Aktuell profitieren Immobilienkäufer von sehr guten Rahmenbedingungen. Laut Deutscher Bank muss ein Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für Wohneigentum betreiben als noch im Jahr 2000. Ursache hierfür seien die fast gedrittelten Hypothekenzinsen sowie gestiegene Einkommen.

„Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind heute für weniger als zweieinhalb Prozent Zinsen erhältlich“, berichtet Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. 100.000 Euro kosten dadurch nur noch 275 Euro im Monat. Tipp: Preiswerte Baudarlehen offerieren auch Comdirect, Deutsche Bank, Volks- und Raiffeisenbanken sowie viele Sparkassen.

Lage entscheidend: Der finanzielle Erfolg einer Mietimmobilie hängt vor allem von der Lage ab. Objekte in ländlichen Gefilden locken zwar mit günstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteinkünfte. Anders in Großstädten: „Stark nachgefragte Metropol-Regionen ermöglichen gute Mietrenditen“, berichtet Grunwald. Wohnimmobilien erzielen je nach Lage drei bis fünf Prozent Rendite.

Auch kleinere Universitätsstädte versprechen attraktive Mietrenditen, denn doppelte Abiturjahrgänge und Wehrreform sorgen für Sonderkonjunktur. Immer aussichtsreicher werden altersgerechte Wohnungen.

Mietrendite: Für Kapitalanleger sind Steuervorteile ein wichtiges Kaufmotiv. „Ob sich die vermietete Eigentumswohnung rechnet, zeigt die Bruttomietrendite“, erklärt Georg Hoogendijk von der BHW Bausparkasse. Sie ist leicht zu ermitteln: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Ein Objekt für 250.000 Euro mit einer Jahresmiete von 10.500 Euro erwirtschaftet demnach eine Bruttorendite von 4,2 Prozent.

Entscheidend für Immobilienkäufer ist aber, was unterm Strich herauskommt. Dies zeigt die Nettorendite. Die Ermittlung ist jedoch knifflig, denn die Kosten für Baudarlehen, Instandhaltung und Verwaltung erhöhen die Rechnung. Im Gegenzug profitieren Eigentümer von Steuervorteilen sowie der Objektabschreibung. Um zu einer aussagekräftigen Rechnung zu kommen, bedarf es der Hilfe des Steuerberaters.

Tipp: Beim Wohnungskauf nicht allein auf Steuervorteile setzen. Mindestens genauso wichtig sind Lage, Kaufpreis und Finanzierung.

Mieterhöhung: Die geplante Mietpreisbremse sollte Kapitalanleger nicht beunruhigen. Derzeit dürfen Vermieter einmal im Jahr die Miete erhöhen, etwa wegen einer Modernisierung oder der Anpassung auf das Niveau des Mietpreisspiegels. Binnen drei Jahren sind Erhöhungen von bis zu 20 Prozent erlaubt. Nach Einführung der Mietpreisbremse sollen Bestandsmieten höchstens noch um 15 Prozent erhöht werden dürfen. Bei Wiedervermietung gilt eine Obergrenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Erstvermietungen sind jedoch von der Neuregelung ausgenommen. Dadurch können Kapitalanleger ihre neu erworbene Eigentumswohnung weiterhin zu beliebigen Preisen vermieten – theoretisch auch deutlich über dem Mietspiegel

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