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Innenstädte: Zwischen Leerstand und Einkaufsparadiesen

Von: Daniel Gerhards
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Einkaufslust: Das Stadt-Center in Düren zieht Besucher aus Düren und dem Umland an. Foto: Ingo Latotzki
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Tristesse vor leeren Läden: Im City-Center in Eschweiler haben fast alle Händler das Handtuch geworfen. Foto: Daniel Gerhards

Aachen. Wenn sich die Abwärtsspirale einmal dreht, dann wird es schwierig sie aufzuhalten. Für den Einzelhandel bedeutet das: Stehen viele Ladenlokale leer, wird die Stadt weniger attraktiv. Deshalb findet man immer weniger neue Mieter. Die Stolberger Innenstadt befindet sich in dieser Hinsicht im Sinkflug. Wie geht es jetzt weiter?

Mit dem Kaufhaus Victor schließt zum Jahresende einer der letzten verbliebenen Kunden-Magneten im Steinweg. Ansonsten reiht sich dort ein Leerstand an den nächsten. Wie es zu so trostlosen Verhältnissen kommen konnte, ist schwer zu erklären. Einige Faktoren: Die Ladenlokale in den alten Häusern entsprechen, was Größe und Zuschnitt angeht, nicht modernen Anforderungen. Eigentümer sanieren nicht. Die Brandschutzauflagen sind hoch. Verbliebene Händler beklagen sich über hohe Parkgebühren. Das schrecke Kunden ab.

Zumindest die Mieten haben sich an die Gegebenheiten angepasst. „Es gibt Eigentümer, die ihr Ladenlokal in den ersten zwei Jahren nur gegen die Nebenkosten vermieten. Das ist immer noch nicht ausreichend, um jemanden zu finden, der da als Einzelkämpfer ein Geschäft aufmacht“, sagt Bürgermeister Ferdi Gatzweiler.

Als einen möglichen Weg hinaus aus dem Schlamassel nennt Gatzweiler ein Outlet-Center in der Innenstadt nach dem Vorbild von Bad Münstereifel. Das sei allerdings nur eine von mehreren Perspektiven, über die man sich Gedanken mache. Einen potenziellen Investor gebe es noch nicht. Klar ist bislang nur, dass sich etwas tun muss. Gatzweiler: „Alles ist besser als die Situation, die wir jetzt haben.“

Angesichts der Tristesse in der Stolberger Innenstadt, könnte man annehmen, dass Händler, Wirtschaftsförderer und Politiker potenzielle Kunden nicht verstehen, dass sie überhaupt nicht wissen, was Käufer wollen. Schließlich hat Stolberg rund 56.000 Einwohner. Und die jüngste städteregionale Erhebung zeigt, dass die einzelhandelsrelevante Kaufkraft rund 70 Millionen Euro größer ist als die Umsätze des Einzelhandels. Dabei gibt es viele Einzelhandelskonzepte – auch funktionierende. Kann eine Stadt wie Stolberg die nicht einfach umsetzen?

Ganz so einfach ist es nicht. Schaut man sich den Einzelhandel in unterschiedlichen Städten an, wird schnell klar, dass viele Faktoren eine Rolle spielen. Deshalb gibt es keine Blaupause, die jede Stadt nutzen kann.

Ein Faktor ist die Geschichte. Das zeigt sich in Alsdorf deutlich. Die Grube Anna lag bis in die 90er Jahre mitten in der Stadt. 1992 machte der Eschweiler Bergwerks-Verein (EBV) in Alsdorf dicht. „In den 80er Jahren haben wir gedacht, dass der EBV ewig bleibt“, sagt Bürgermeister Alfred Sonders. Daran richtete man die Planung aus.

Man versuchte den Einzelhandel in Richtung Rathaus zu verlagern – also weg von der Zeche und vom heutigen Anna-Park. Man baute Rathauscenter, Luisenpassage und Globuscenter. Aus unterschiedlichen Gründen brachen die Kundenmagneten weg. Die kleinen Läden konnten alleine nicht überleben. Das teils baufällig Rathauscenter steht fast vollständig leer und wurde gerade zwangsversteigert. Die Luisenpassage stand lange leer, jetzt sind dort städtische und soziale Einrichtungen untergebracht. Und der Globus ist längst passé.

Nun möchte Sonders die Bahnhofstraße und das angrenzende Anna-Gelände als Einkaufsstandort profilieren. „Da gibt es schon schöne Geschäfte. Das kommt so langsam“, sagt er. Fassaden und Außendarstellung müssten aber noch schöner werden. So versucht Alsdorf mit seiner Geschichte fertig zu werden.

Eine Geschichte, die man in Eschweiler immer wieder hört, wenn man sich mit dem Einzelhandel beschäftigt, ist die vom Verfall des City-Centers. Das ist zugleich ein Paradebeispiel dafür, wie der Weggang eines Publikumsmagneten – also eines Frequenzbringers – die ganze Umgebung mitreißen kann. Ein Dominoeffekt. Die Warenhäuser Karstadt und später Hertie sorgten im Center gleich neben dem Eschweiler Rathaus für Hochbetrieb. Alle Nachbarn profitierten.

„Wenn die Werbung geschaltet haben, dann war bei uns richtig was los“, sagt Marita Bey, die als Angestellte in einem Geschäft im City-Center arbeitete, sich später dort selbstständig machte und schließlich mit ihrem Laden über die Inde in die südliche Innenstadt umzog. 2009 schloss Hertie. Damit ging es für das angrenzende City-Center steil bergab. „Wenn ich dort geblieben wäre, hätte ich längst geschlossen“, sagt Bey.

2010 hätte man die kippenden Dominosteine noch einmal aufhalten können. Media Markt wollte in Eschweiler eröffnen. Aber das Unternehmen ließ sich nicht davon überzeugen, in die leerstehende Hertie-Immobilie zu ziehen. „Das war für die keine Option“, sagt der städtische Wirtschaftsförderer Dietmar Röhrig.

Stattdessen ging der Elektronikmarkt auf die grüne Wiese – an die Auerbachstraße nahe der Autobahn. Statt die Probleme des City-Centers zu lösen, wird so weitere Kaufkraft aus der Stadt gezogen. Für die Zukunft müssen kleine und mittelgroße Städte überlegen, wie viele Zentren nebeneinander existieren können.

Frequenzbringer außerhalb der Innenstadt hat Würselen auch eine Menge. Am Gewerbegebiet Aachener Kreuz gibt es Möbel, Elektronik, Baubedarf, und, und, und. Alles auf großen Verkaufsflächen. Aber das führt nicht dazu, dass die Innenstadt ausblutet – trotz der kurzen Entfernung. Denn das Einzugsgebiet des Gewerbegebietes erstrecke sich auf die ganze Städteregion, zum Teil auch auf den Kreis Düren, sagt Würselens Technischer Beigeordneter Till von Hoegen.

An der Kaiserstraße gibt es Geschäfte aus unterschiedlichen Segmenten. Hochwertig und gut durchmischt ist besonders der mittlere Abschnitt der 1,2 Kilometer langen Einbahnstraße zwischen Markt und B57. Die Innenstadt entspreche der Kaufkraft und Größe der 37.000 Einwohnerstadt.

Wohlfühlfaktor

Neben harten Standortfaktoren – wie Bevölkerungsdichte, -struktur, Kaufkraft, Verkehrsanbindung – seien auch weiche Faktoren entscheidend. Zum Beispiel architektonische und städtebauliche Attraktivität. Dabei spielten auch Plätze mit Cafés eine wichtige Rolle – der Einkauf soll Erlebnis sein. Das gehe bis hin zu Faktoren, die man nicht mehr messen, sondern nur noch spüren könne, sagt von Hoegen. Damit meint er „Wohlfühlfaktoren“: Wie gerne geht man in eine Straße, ein Einkaufscenter. Ist das ein angstfreier Raum – oder gibt es dunkle Ecken?

Schwäche der Würselener Innenstadt sei, dass ein Lebensmittel-Geschäft fehlt. Wenn der Plan von Verwaltung und Investor aufgeht, ist das aber nicht mehr lange so. Auf der direkt an die Kaiserstraße angrenzenden Singer-Industrie-Brache soll ein zur Stadt offenes Nahversorgungszentrum mit maximal 9000 Quadratmetern Verkaufsfläche entstehen: Wichtigster Bestandteil ein Vollsortiment-Lebensmittelladen, der die Versorgungslücke schließen soll.

Durch den offenen Charakter erhofft sich von Hoegen eine Stärkung der City. Geschlossene Einkaufszentren, die ihre Besucher so lange wie möglich im Inneren halten, gelten heute nicht mehr als modern und verträglich für kleine Händler. „Ein abgeschlossenes System wäre der Tod der Kaiserstraße“, sagt von Hoegen.

Das hat man auch in Hückelhoven beherzigt. Das 2004 eröffnete Hückelhoven-Center warf den Einzelhandels-Motor der 38.000-Einwohner-Stadt an. Einer der großen Knackpunkte: Ein Investor kaufte ein Mehrfamilienhaus aus den 70er Jahren, riss es ab und baute neu. Heute verkauft C&A darin Bekleidung. Und das Gebäude steht am Übergang von Innenstadt zum Center. „Das war die schwierigste Ansiedlung“, sagt Bürgermeister Bernd Jansen. Normalerweise gehe das Unternehmen nur in größere Städte.

Danach lief scheinbar alles wie am Schnürchen. In direkter Nähe zur Innenstadt gibt es ein Kaufland, einen Media-Markt, einen Obi- und einen Roller-Markt. Und das sind nur die Läden mit den ganz großen Verkaufsflächen. „Das Hückelhoven-Center gibt es jetzt seit zehn Jahren. Es gab noch nicht einen Tag, an dem auch nur ein Geschäft leer gestanden hätte“, sagt Jansen.

Er zählt aus dem Stegreif ein halbes Dutzend Flächen auf, die demnächst bebaut werden sollen. Die Zahlen des Erfolgs: Vor zehn Jahren verzeichnete Hückelhoven einen Kaufkraftabfluss von 40 Millionen Euro, heute einen Zufluss von 20 Millionen Euro. Die Gewerbesteuereinnahmen stiegen von 3,5 Millionen Euro auf aktuell 13,8 Millionen Euro.

Dabei hatte Hückelhoven ähnlich wie Alsdorf und viele andere Städte der Region mit dem Strukturwandel nach der Schließung der Zeche zu kämpfen. „Wir standen damals mit dem Rücken zur Wand“, sagt Jansen. Und es gab nicht nur Unterstützung. Die Innenstadt-Händler fürchteten sich vor der Konkurrenz aus dem Center.

Dann haben die Verantwortlichen vieles richtig gemacht: Sie haben die großen innenstadtnahen Flächen gut vermarktet und gut an die bestehende Innenstadt angeschlossen. Sie seien sehr aktiv auf Händler zugegangen und haben schnell genehmigt. „Wir haben auch schon eine Baugenehmigung in sechs Wochen erteilt“, sagt Jansen. Und die Stadt verzichtet auf Parkgebühren. 3300 kostenlose Stellplätze gibt es in der Innenstadt.

Wenn man das Haar in der Suppe finden will, kann man sagen, dass die großen Handelseinheiten zwar sehr funktional, aber kein Augenschmaus für den Stadtarchitekten sind. Auch daran arbeite man: In der Innenstadt habe man die Aufenthaltsqualität gesteigert und wolle das auch weiter tun, sagt Jansen.

Lokale Identität

Zwar gelingt Düren die Öffnung des Stadt-Centers zur Innenstadt nicht ganz so gut, wie in Hückelhoven. Dafür existieren Wirtelstraße und Stadt-Center als starke Partner nebeneinander. Wichtig für die Händler in der Innenstadt ist, dass das 2005 eröffnete 17.500-Quadratmeter-Center das Angebot der bestehenden Geschäfte ergänzt – und nicht ersetzt.

Ursprüngliche Idee sei gewesen, mit dem Center etwas für junge Leute zu bieten, sagt Rainer Guthausen, Vorsitzender der IG City. Und das ist erfolgreich. 52 Läden gibt es im Center, einer ist leer, der Nachmieter steht schon bereit. Trendige Geschäfte, ein guter Branchenmix und viele Kunden aus dem Dürener Umland machten den Erfolg der Mall aus, erklärt Centermanager Daniel Böttke.

Aber es geht auch ums Wohlfühlen. Und das nicht nur wegen Sauberkeit und netter Stimmung. „Wir sind Sponsor für Sport, Soziales und Kultur“, sagt Böttke. Lokale Verwurzelung trage dazu bei, dass die Dürener gerne kommen. Gelitten haben die kleinen Läden, die nicht mitten im Trubel von Stadt-Center und Wirtelstraße sind. „In 1B-Lage wird es schwieriger“, sagt Guthausen.

Geführt werden Dürener Stadtcenter und Aachen-Arkaden von Bilfinger Real Estate. Mit unterschiedlichem Erfolg. Denn die Aachen-Arkaden konnten sich die erhoffte Marktposition nie erarbeiten. Vor der Eröffnung 2008 ging man davon aus, dass die Arkaden zur überregionalen Größe werden. Das ist nie gelungen. Mittlerweile seien 75 Prozent der 16.000 Quadratmeter Verkauffläche belegt, sagt Centermanager Stephan Jaletzke. Er will die Arkaden lokal ausrichten, sich auf das Einzugsgebiet Forst und Rothe Erde fokussieren. Ein Erfolg: Im vergangenen Jahr stieg die Besucherzahl um zehn Prozent.

Verdrängungswettbewerb

Dieses Fünkchen Hoffnung könnte wieder erlöschen, wenn das Aquis Plaza am Kaiserplatz wie geplant 2015 oder 2016 eröffnet. Dort sollen auf knapp 30.000 Quadratmetern 120 Geschäfte entstehen.

Auch die Aachener Innenstadt wird die neue Konkurrenz zu spüren bekommen. „In der ersten Zeit wird sich alles auf das Aquis Plaza konzentrieren“, sagt Till Schüler, Sprecher der Immobilien- und Standort-Gemeinschaft Holzgraben/Dahmengraben. Klar: Jeder will das neue Center einmal sehen.

Ob die Kunden dann noch zusätzlich in die Altstadt gehen, ist fraglich. Es ist davon auszugehen, dass auch Geschäfte verdrängt werden. Nach zwei Jahren werde sich alles normalisieren, hofft Schüler. Auf welchem Niveau, das ist noch völlig offen. Bis dahin müssen die Händler durchhalten.

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