Eschweiler - Zwangsversteigerungen sind eine emotionale Angelegenheit

Zwangsversteigerungen sind eine emotionale Angelegenheit

Von: Tobias Röber
Letzte Aktualisierung:
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Zum ersten, zum zweiten, zum dritten: Was für Eigentümer ein Einschnitt im Leben ist, kann für Käufer ein Schnäppchen sein. Foto: Imago/McPhoto

Eschweiler. Ein kleines Einfamilienhaus in – sagen wir mal – Büsbach, eine Eigentumswohnung in der Eschweiler Innenstadt, es vergeht so ziemlich kein Tag, an dem Peter Müller sich nicht mit irgendeiner Immobilie beschäftigt. Und das, ohne sich die Immobilie vor Ort anzusehen. Peter Müller arbeitet seit 1981 beim Amtsgericht, ist Gruppenleiter für die Zwangsvollstreckungs- und Zwangsversteigerungsabteilung.

Müllers Büro ist an der Peter-Paul-Straße im Nebengebäude. Dort sitzt er, blickt aus dem Fenster und sagt: „Zwangsversteigerungen sind heftig. Das Haus ist für viele DER Wertgegenstand schlechthin.“ Das aufgeben zu müssen, sei eine emotionale Geschichte. Die Versteigerungen von Immobilien, für die Peter Müller auch als einer von vier Rechtspflegern zuständig ist, werden im Hauptgebäude an der Kaiserstraße durchgeführt. Bis zu einem solchen Termin ist es jedoch ein weiter Weg. 150 Verfahren gibt es etwa pro Jahr, bei rund einem Viertel kommt es dann auch tatsächlich zur Versteigerung.

Es gibt zwei Arten der Versteigerung. Lediglich rund fünf Prozent machen Teilungsversteigerungen aus, die immer dann durchgeführt werden, wenn sich Eigentümergemeinschaften an einem Grundstück, wie etwa Ehepaare oder Erbengemeinschaften, zwangsweise auflösen müssen. Diese Teilungsversteigerungen laufen von der Verfahrensweise im Grunde genauso ab, wie der weitaus größere Teilbereich, die eigentlichen Zwangsversteigerungen.

Es geht um‘s Geld

Wie läuft so etwas ab? Bei einer Zwangsversteigerung geht es – wie könnte es anders sein – ums liebe Geld. Ein Gläubiger fordert es vom Schuldner ein, der zahlt aber nicht. In so einem Fall kann der Gläubiger als eine Möglichkeit der Zwangsvollstreckung, die Zwangsversteigerung eines dem Schuldner gehörenden Grundstücks oder einer Eigentumswohnung beantragen. In der Fachsprache spricht man von der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Gläubiger eines solchen Verfahrens kann sowohl eine Privatperson als auch eine juristische Person (etwa eine Firma oder Bank) sein. Ist der Antrag beim Gericht eingegangen, prüft der Rechtspfleger, ob dieser ordnungsgemäß gestellt ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen.

Voraussetzungen sind ein Vollstreckungstitel, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel, sowie die Zustellung beider. Als Vollstreckungstitel bezeichnet man die rechtliche Anordnung zu Zahlung, Handlung, Duldung oder Unterlassung (z.B. ein gerichtliches Urteil). Vollstreckungsklausel ist ein Verfahren, das der Vorbereitung der Zwangsvollstreckung dient. Die Zustellung erklärt sich von selbst. Sie wird von Gerichtsvollziehern übernommen.

Liegen die Voraussetzungen vor, so erlässt der Rechtspfleger den Anordnungsbeschluss. Ist dieser zugestellt, gilt das Grundstück des Schuldners gleichzeitig als beschlagnahmt. Gegen diesen Beschluss kann der Schuldner vorgehen: Er kann die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Er muss allerdings glaubhaft nachweisen können, dass er die Forderung des Gläubigers innerhalb von sechs Monaten ausgleichen kann. Auch die Gläubiger können das Verfahren einstellen lassen.

Geschieht das alles nicht, muss ein Versteigerungstermin bestimmt werden. Vorher muss der Verkehrswert des Objekts festgestellt werden. „Das macht ein unabhängiger Sachverständiger“, betont Peter Müller. Der Sachverständige erstellt ein Gutachten, das öffentlich einsehbar ist.

Mittlerweile können Interessenten die Gutachten auf einem Internetportal ansehen. Früher sei das anders gelaufen, sagt Peter Müller und schmunzelt. Im Gebäude an der Peter-Paul-Straße gab es Aushänge. Die seien jedoch wenig aussagekräftig gewesen. Wer sich für eine Immobilie oder ein Grundstück interessierte, musste also zunächst Einsicht in die Unterlagen nehmen. „Da waren die Kollegen den halben Tag damit beschäftigt, Interessenten Einsicht zu verschaffen“, sagt Müller. Im Internet ist heute das Gutachten einsehbar, ebenso gibt es Fotos und Beschreibungen des Objekts. Zusätzlich werden die Eschweiler Objekte (das Amtsgericht Eschweiler ist für Eschweiler und Stolberg zuständig) im Rathaus ausgehängt, und kurz vor der Versteigerung gibt es Anzeigen in der Tageszeitung.

Ein Jahr bis zur Versteigerung

Apropos Internet: Peter Müller ist Mitglied einer landesweiten Arbeitsgruppe, die sich mit dem Internetportal rund um Zwangsversteigerungen beschäftigt. NRW war Vorreiter, die anderen Bundesländer haben nachgezogen.

Ist der Verkehrswert festgesetzt, wird der Versteigerungstermin bestimmt. Zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins können neun bis zwölf Monate vergehen.

Der Termin ist öffentlich. Den Versteigerungstermin führt der zuständige Rechtspfleger durch, ebenso ist ein Vertreter des Gläubigers anwesend. Der Schuldner bleibt meistens fern. Wie viele Bietinteressenten kommen, ist sehr unterschiedlich. „Bei einem schönen Einfamilienhaus können es schon mal 30 oder 40 sein, es gibt auch Termine mit nur zwei oder drei“, erklärt Müller.

Bieten darf nur, wer persönlich anwesend ist, sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen kann und eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes nachweisen kann. Dieser Nachweis erfolgt entweder per Vorabüberweisung, mit von der Bundesbank bestätigten Schecks oder mit Verrechnungsschecks.

Vor der Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und alles, was sonst noch wichtig ist, und er verkündet das geringste Gebot. Dann wird geboten, mindestens eine halbe Stunde lang. Die Versteigerung dauert, bis der Rechtspfleger sie beendet. Endgültig in das Eigentum des Bieters geht das Objekt erst über, wenn der Zuschlag erteilt wird.

Dieser erfolgt in der Regel zu einem späteren Zeitpunkt in einem besonderen Termin. Liegt der erzielte Betrag unter 50 Prozent (gesprochen wird von 5/10) des Verkehrswertes, muss der Rechtspfleger von Amts wegen den Zuschlag versagen. Werden 50 Prozent über-, aber 70 Prozent unterschritten, kann der Zuschlag auf Antrag der Gläubiger versagt werden.

In so einem Fall wird ein neuer Versteigerungstermin (drei bis sechs Monate später) angesetzt. Bei späteren Terminen fallen die Grenzen weg. Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin, bei dem dann auch der restliche Betrag fällig wird. Außerdem prüfen Müller und seine Kollegen, ob die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde.

„Je mehr Bieter kommen, desto besser ist es für alle Beteiligten“, sagt Peter Müller. In der Regel sei es für die Bieter gut möglich, eine Immobilie zu einem sehr guten Preis zu erwerben.

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