Wohnraum in alter Schreinerei: Investor droht Gemeinde mit Klage

Von: ag
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Wohnbebauung oder Gewerbe? Das Gelände an der Bundesstraße, auf dem bisher eine Schreinerei stand, soll nach dem Willen des Investors in Wohnbebauung umgewandelt werden. Der Roetgener Bauausschuss lehnt das ab, weshalb der Investor nun Schadensersatzansprüche geltend machen möchte. Foto: H. Schepp

Roetgen. Der Gemeinde Roetgen droht eine juristische Auseinandersetzung mit dem Investor, der die ehemalige Schreinerei an der Bundesstraße 258 am Ortsausgang Richtung Aachen in Wohnraum umwandeln möchte. Der Bauausschuss der Gemeinde hatte einer Bauvoranfrage das Einvernehmen versagt und die Verwaltung beauftragt, zu prüfen, ob und wie der Erhalt der Gewerbefläche an dieser Stelle gesichert werden kann (wir berichteten).

Da die Gemeinde über wenig Gewerbe verfügt, sehen die Politiker eine Umnutzung zu Wohnraum in der Nähe des geplanten neuen Gewerbegebietes kritisch.

Projektentwickler Stefan Schepers aus Monschau hat sich im Auftrag des Investors mit einem Schreiben an die Gemeinde gewandt, um darauf hinzuweisen, dass die ablehnende Haltung der Mitglieder des Bauausschusses rechtswidrig sei und sie sich mit ihrer Entscheidung persönlich schadenersatzpflichtig gemacht hätten. Dazu verweist er auf ein beiliegendes Schreiben der beauftragten Anwaltskanzlei und eine Grundsatzentscheidung des Oberlandesgerichts Hamm.

Die Schäden, die für den Investor entstanden sein sollen, werden aufgelistet: Kosten für Anwälte in Höhe von 21 356 Euro, der Verlust einer nicht mehr erstattungsfähigen Grunderwerbssteuer in Höhe von 16.500 Euro sowie die Kosten der Finanzierung in Form von Bereitstellungszinsen von 117 Euro pro Tag und der Mietausfall durch eine spätere Fertigstellung von 326,10 Euro pro Tag.

Hinzu kämen die Zinsen auf die Forderungen und die späteren Kosten für die juristische Durchsetzung der Schadensansprüche, „soweit die Ausschussmitglieder und die Gemeinde diese nicht ohne Rechtsverfolgung anerkennen und zahlen“. Der Schaden werde täglich größer. „Für die Schäden haftet, neben der Gemeinde, jedes Ausschussmitglied persönlich im Rahmen der Amtshaftung.“

Der Projektentwickler regt an, „dass der Bauausschuss kurzfristig zu einer Sondersitzung zusammen tritt, um das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen, um damit den entstehenden Schaden zu begrenzen“.

„Es widerstrebt mir, Sie so angehen zu müssen, aber ich finde, wir könnten mit dem Geld besseres anfangen als Schadenersatzzahlungen zu leisten“, schreibt der Projektentwickler. Der Ausschuss solle sich überlegen, dass das Instrument des gemeindlichen Einvernehmens kein nachträgliches Instrument zur Stadtplanung sei.

„Es kann ja wohl nicht angehen, dass der Ausschuss versucht, über dieses Instrument Bürgern die Inanspruchnahme ihres Baurechts zu verweigern.“ Wenn der Ausschuss an der Stelle des Projektes ein reines Gewerbegebiet wünsche, „dann hätte er das vor Stellung des jetzigen Bauantrages planerisch festsetzen müssen“.

Wertverlust ersetzen

In diesem Zusammenhang weist er daraufhin, dass er vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Investoren bei der Gemeinde ausdrücklich nachgefragt habe, was an dieser Stelle gewünscht sei. Das Bauamt habe bestätigt, dass nichts gegen eine Wohnungsnutzung spreche. „Hätte die Gemeinde stattdessen den Wunsch geäußert, an dieser Stelle wieder Gewerbe anzusiedeln, hätten die Investoren sich ein anderes Investitionsobjekt ausgesucht.“ Der Bürger müsse auf die Auskünfte des Bauamtes und dem Planungsrecht bei seinen Investitionsentscheidungen vertrauen können, die Politik könne nicht im Nachhinein hinter die Aussagen ihrer eigenen Verwaltung zurücktreten, schimpft Schepers.

Die vom Ausschuss angedachte mögliche Überplanung des Grundstückes sei zum jetzigen Zeitpunkt aus zahlreichen rechtlichen Gründen nicht mehr möglich. Selbst dann, wenn sie möglich wäre, würde sie „zu erheblichen Ausgleichzahlungen der Gemeinde an den Grundstückseigentümer führen. Denn mit einer solchen Überplanung würde aus Wohnungsbauland (Wert 165 Euro pro Quadratmeter) reines Gewerbeland (Wert 25 Euro pro Quadratmeter.“ Diesen Wertverlust müsse die Gemeinde dem Eigentümer dann erstatten.

Bauamtsleiter Dirk Meyer hatte schon in der Sitzung eine Frage nach möglichen Regressansprüchen des Investors negativ beantwortet. Es gebe inzwischen ein aktuelleres Urteil des Bundesgerichtshofes, erklärt Meyer auf Nachfrage. Dies mache deutlich, dass der Gemeinde keine Amtspflichtverletzung aus der Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens vorgeworfen werden könne, wenn die Baugenehmigungsbehörde – in diesem Fall die Städteregion Aachen – das verweigerte Einvernehmen ersetzen könne. „Das wäre in unserem Fall so“, sagt Meyer.

Andere Voraussetzungen

Wenn die Städteregion der Meinung sei, die Gemeinde habe das Einvernehmen rechtswidrig verweigert, werde sie über die Kommunalaufsicht an die Gemeinde herantreten und sie auffordern, das Einvernehmen doch noch zu erteilen. Tue die Gemeinde das nicht, könne die Städteregion das Einvernehmen ersetzen und die Baugenehmigung trotz des verweigerten Einvernehmens erteilen. Eine Amtspflichtverletzung käme nur dann in Betracht, wenn die Entscheidung der Gemeinde eine Bindungswirkung für die Bauaufsichtsbehörde hätte. Dies sei aber nicht der Fall.

„Bei uns geht die Sache aber noch einen Schritt weiter, weil der Bauausschuss ja nicht nur das Einvernehmen verweigert, sondern die Bauverwaltung beauftragt hat, durch die Aufstellung eines Bebauungsplans und den Erlass einer Veränderungssperre neues Planungsrecht zu schaffen. Diese Möglichkeit prüfen wir gerade. Damit beschäftigt sich der BGH in seinem Urteil gar nicht, weil es auch gar nicht in dessen Zuständigkeit fiele. Daher ist der Sachverhalt ohnehin ein anderer“, erklärt Meyer.

Wäre die Sachlage beschränkt auf das Verweigern des gemeindlichen Einvernehmens, kämen die Entscheidungen des BGH zum Tragen. Sobald die Gemeinde aber einen Bebauungsplan aufstelle und eine Veränderungssperre erlasse, seien andere Voraussetzungen gegeben, sagt Meyer.

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