Monschau - Das eigene Zuhause unter dem Hammer

Das eigene Zuhause unter dem Hammer

Von: Tobias Röber und Andreas Gabbert
Letzte Aktualisierung:
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Trotz der Möglichkeiten durch das Internet werden die Versteigerungsobjekte im Monschauer Amtsgericht noch immer in einem Kasten ausgehangen: Für die Versteigerungen sind Karl-Heinz Prümmer (links) und Andreas Hermanns verantwortlich. Foto: A. Gabbert

Monschau. Ein kleines Einfamilienhaus in – sagen wir mal – Lammersdorf, eine Eigentumswohnung in der Monschauer Altstadt, immer wieder haben Karl-Heinz Prümmer und Andreas Hermanns mit Immobilien zu tun. Und das, ohne sich die Immobilie vor Ort anzusehen.

Die Beiden arbeiten als Rechtspfleger beim Amtsgericht Monschau und sind seit 2012 auch für Zwangsversteigerungen zuständig. Ihre Büros haben sie im Gebäude des Amtsgerichts an der Laufenstraße.

„Zwangsversteigerungen sind heftig. Das Haus ist für viele der Wertgegenstand schlechthin“, sagt Prümmer. Das aufgeben zu müssen, sei eine emotionale Geschichte. Die Versteigerungen von Immobilien, für die in Monschau Prümmer und Hermanns zuständig sind, finden im Amtsgericht statt. Bis zu einem solchen Termin ist es jedoch ein weiter Weg. 25 bis 30 Verfahren gibt es etwa pro Jahr, bei rund einem Viertel kommt es dann auch tatsächlich zur Versteigerung.

Es gibt zwei Arten der Versteigerung. Lediglich rund fünf Prozent machen Teilungsversteigerungen aus, die immer dann durchgeführt werden, wenn sich Eigentümergemeinschaften an einem Grundstück, wie etwa Ehepaare oder Erbengemeinschaften, zwangsweise auflösen müssen. Diese Teilungsversteigerungen laufen von der Verfahrensweise im Grunde genauso ab, wie der weitaus größere Teilbereich, die eigentlichen Zwangsversteigerungen.

Wie läuft so etwas ab? Bei einer Zwangsversteigerung geht es – wie könnte es anders sein – ums liebe Geld. Ein Gläubiger fordert es vom Schuldner ein, der zahlt aber nicht. In so einem Fall kann der Gläubiger als eine Möglichkeit der Zwangsvollstreckung, die Zwangsversteigerung eines dem Schuldner gehörenden Grundstücks oder einer Eigentumswohnung beantragen.

In der Fachsprache spricht man von der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Gläubiger eines solchen Verfahrens kann sowohl eine Privatperson als auch eine juristische Person (etwa eine Firma oder Bank) sein. Ist der Antrag beim Gericht eingegangen, prüft der Rechtspfleger, ob dieser ordnungsgemäß gestellt ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen.

Voraussetzungen sind ein Vollstreckungstitel, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel, sowie die Zustellung beider. Als Vollstreckungstitel bezeichnet man die rechtliche Anordnung zu Zahlung, Handlung, Duldung oder Unterlassung (z.B. ein gerichtliches Urteil). Vollstreckungsklausel ist ein Verfahren, das der Vorbereitung der Zwangsvollstreckung dient. Die Zustellung erklärt sich von selbst. Sie wird von Gerichtsvollziehern übernommen.

Liegen die Voraussetzungen vor, so erlässt der Rechtspfleger den Anordnungsbeschluss. Ist dieser zugestellt, gilt das Grundstück des Schuldners gleichzeitig als beschlagnahmt. Gegen diesen Beschluss kann der Schuldner vorgehen: Er kann die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen.

Er muss allerdings glaubhaft nachweisen können, dass er die Forderung des Gläubigers innerhalb von sechs Monaten ausgleichen kann. Auch die Gläubiger können das Verfahren einstellen lassen.

Geschieht das alles nicht, muss ein Versteigerungstermin bestimmt werden. Vorher muss der Verkehrswert des Objekts festgestellt werden. „Das macht ein unabhängiger Sachverständiger“, betont Karl-Heinz Prümmer. Der Sachverständige erstellt ein Gutachten, das öffentlich einsehbar ist.

Mittlerweile können Interessenten die Gutachten auf einem Internetportal ansehen. Früher sei das anders gelaufen, sagt Hermanns und schmunzelt. Im Gebäude an der Laufenstraße gibt es die Aushänge sogar noch. Die seien jedoch wenig aussagekräftig. Wer sich für eine Immobilie oder ein Grundstück interessiert, muss also zunächst Einsicht in die Unterlagen nehmen.

„Da ist man dann schon eine Weile beschäftigt, Interessenten Einsicht zu verschaffen“, sagt Hermanns. Im Internet ist heute das Gutachten einsehbar, ebenso gibt es Fotos und Beschreibungen des Objekts. Zusätzlich werden die Eifeler Objekte (das Amtsgericht Monschau ist für Monschau und Simmerath zuständig) im Amtsgericht ausgehängt, und kurz vor der Versteigerung gibt es Anzeigen in der Tageszeitung.

Ist der Verkehrswert festgesetzt, wird der Versteigerungstermin bestimmt. Zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins können neun bis zwölf Monate vergehen.

Der Termin ist öffentlich. Den Versteigerungstermin führt der zuständige Rechtspfleger durch, ebenso ist ein Vertreter des Gläubigers anwesend. Der Schuldner bleibt meistens fern. Wie viele Bietinteressenten kommen, ist sehr unterschiedlich. „Bei einem schönen Einfamilienhaus können es schon mal bis zu 20 Bieter sein, es gibt aber auch Termine zu denen niemand erscheint“, erklärt Prümmer.

Bieten darf nur, wer persönlich anwesend ist, sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen kann und eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes nachweisen kann. Dieser Nachweis erfolgt entweder per Vorabüberweisung, mit von der Bundesbank bestätigten Schecks oder mit Verrechnungsschecks, die zuvor von der Bank ausgestellt wurden.

Vor der Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und alles, was sonst noch wichtig ist, und er verkündet das geringste Gebot. Dann wird geboten, mindestens eine halbe Stunde lang. Die Versteigerung dauert, bis der Rechtspfleger sie beendet. Endgültig in das Eigentum des Bieters geht das Objekt erst über, wenn der Zuschlag erteilt wird. Dieser erfolgt in der Regel zu einem späteren Zeitpunkt in einem besonderen Termin. Das hängt vom Wunsch des Gläubigers ab.

Liegt der erzielte Betrag unter 50 Prozent (gesprochen wird von 5/10) des Verkehrswertes, muss der Rechtspfleger von Amts wegen den Zuschlag versagen. Werden 50 Prozent über-, aber 70 Prozent unterschritten, kann der Zuschlag auf Antrag der Gläubiger versagt werden.

In so einem Fall wird ein neuer Versteigerungstermin (drei bis sechs Monate später) angesetzt. Bei späteren Terminen fallen die Grenzen weg. Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin, bei dem dann auch der restliche Betrag fällig wird.

Außerdem prüfen Prümmer und Hermanns, ob die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde: Je mehr Bieter kommen, desto besser ist es für alle Beteiligten.“ In der Regel sei es für die Bieter gut möglich, eine Immobilie zu einem sehr guten Preis zu erwerben. Es sei aber auch schon vorgekommen, das Objekte über dem Verkehrswert versteigert wurden.

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